Kiinteistön NOI ylös pysäköinnillä ilman kompromisseja
Mikä ihmeen NOI?
NOI eli Net Operating Income on yksi tärkeimmistä kiinteistön menestyksen mittareista. Käytännössä se tarkoittaa nettokäyttökatetta, joka kertoo, kuinka paljon kiinteistö tuottaa rahaa varsinaisesta toiminnastaan ennen rahoitusta ja veroja.
NOI on keskiössä siksi, että sitä käytetään kiinteistön arvon määrittämiseen. Kiinteistömarkkinassa tavoitteena on lähes aina arvon nousu, joten NOI vaikuttaa suoraan omistajan lopputulokseen.
Vaikka pysäköinti on lähtökohtaisesti muuta kiinteistöä palveleva toiminto eikä itseisarvo, se on usein merkittävä tulonlähde. Esimerkiksi suurissa business parkeissa pysäköinti voi tuottaa jopa 500 000–1 000 000 euroa vuodessa. Siksi pysäköinnissä on lähes aina optimoitavaa NOI:n näkökulmasta.
Samalla on tärkeää muistaa yksi asia. Koska pysäköinti tukee kiinteistön ydintoimintaa, sitä ei koskaan kannata optimoida irrallaan kokonaisuudesta. Pysäköintituottojen sokea maksimointi syö helposti vuokratuottoja, heikentää kilpailukykyä ja laskee vuokralaistyytyväisyyttä.
Hyvä uutinen on se, että pysäköinnissä on useita vipuja, joilla NOI:ta voidaan nostaa ilman kompromisseja. Oikein toteutettuna pysäköinti parantaa kiinteistön houkuttelevuutta samalla ollen merkittävä tulonlähde.
Tässä neljä konkreettista tapaa, joista hyödyt kannattaa hakea.
1. Pysäköintikapasiteetin nosto
Tällä ei tarkoiteta uusien parkkialueiden rakentamista tai ruutujen maalaamista tiheämmin. Yli puolessa kiinteistöistä pysäköintikapasiteetti on vajaakäytöllä siksi, että paikat on myyty nimettyinä tai yrityskohtaisina.
Kun jokainen ruutu on nimetty, myytävä kapasiteetti on aina sama kuin ruutujen määrä. Todellisuudessa pysäköinnin käyttöaste on kuitenkin usein myös ruuhka-aikoina vain noin 60–70 prosenttia. Alueilla on siis jatkuvasti tyhjää tilaa, jota et voi hyödyntää, koska kaikki paikat on jo myyty nimettyinä.
Ratkaisu on siirtyminen pysäköintioikeusmalliin.
Kun nimetyt paikat muutetaan pysäköintioikeuksiksi, myytävä kapasiteetti kasvaa välittömästi useilla kymmenillä prosenteilla. Kyse on niin sanotusta ylibuukkauksesta, jossa myydään enemmän pysäköintioikeuksia kuin fyysisiä ruutuja.
Tämä luo uutta myytävää, parantaa kiinteistön kilpailukykyä ja tekee pysäköinnistä toimivampaa. Pysäköintipaikat ovat kiinteistömarkkinassa kovaa valuuttaa. Se, jolla on tarjota enemmän paikkoja, pärjää paremmin kyseisessä mikrosijainnissa.
Vaikka et käyttäisi uutta kapasiteettia uusien vuokralaisten houkutteluun, voit tarjota sitä nykyisille. Parempi saatavuus koetaan aina lisäarvona. Myös käyttäjäkokemus paranee, kun autoilijan ei tarvitse etsiä omaa nimettyä ruutua vaan voi pysäköidä vapaaseen sallittuun paikkaan.
Esimerkki havainnollistaa eron.
Jos kiinteistössä on 150 ruutua, pysäköintioikeusmalliin siirtymällä voidaan tyypillisesti myydä noin 40–50 oikeutta lisää. Tällöin 150 nimetyn paikan sijaan myytävänä on noin 200 pysäköintioikeutta. Sadalla eurolla per oikeus kuukaudessa tämä tarkoittaa 4 000–5 000 euroa lisää NOI:hin joka kuukausi, samalla kun kiinteistön kilpailukyky paranee.
2. Ylipysäköinti ja pay-as-you-go
Joustavat pysäköintioikeudet mahdollistavat myös uusia ansaintamalleja, jotka hyödyttävät sekä vuokralaisia että kiinteistönomistajaa.
Yksi näistä on ylipysäköinnin salliminen. Käytännössä tämä tarkoittaa, että vuokralainen maksaa esimerkiksi kymmenestä pysäköintioikeudesta kuukaudessa, mutta voi tarpeen vaatiessa pysäköidä samanaikaisesti useammalla autolla.
Ylipysäköinti hinnoitellaan yleensä kuukausisummaa korkeammaksi. Vuokralaiset maksavat mielellään hintapreemion joustavuudesta, erityisesti silloin kun pysäköintitarve vaihtelee. Malli sopii hyvin yrityksille, joilla käy säännöllisesti vierailijoita tai henkilöstöä muista toimipisteistä, mutta ei niin usein, että omien pysäköintioikeuksien hankinta olisi järkevää.
Ylipysäköinnin yksi muoto on pay-as-you-go-malli. Tässä vuokralaisella ei ole lainkaan kuukausimaksullisia oikeuksia, vaan jokainen pysäköinti veloitetaan toteutuneen käytön mukaan tuntiperusteisesti osana normaalia laskutusta.
Tämä malli on yleistynyt erityisesti koronapandemian jälkeen, kun toimistojen käyttö on epätasaista ja läsnäolopäivät vaihtelevat paljon.
3. Lyhytaikaisen pysäköinnin maksullisuus
Pysäköinnin maksullisuus on vahva ja jatkuva trendi. Taustalla vaikuttavat kaupungistuminen, rakentamisen kustannusten nousu sekä kiinteistömarkkinan kasvavat tuottovaatimukset.
Yhä useampi kunta, toimisto, yrityspuisto, kauppakeskus, vähittäiskauppa, sairaala ja hotelli tekee pysäköinnistä maksullista. Tavoitteena ei ole pelkästään uuden tulovirran luominen, vaan myös pysäköinnin parempi hallinta.
Lyhytaikaisen pysäköinnin tuottopotentiaali riippuu kiinteistön käyttöasteesta, mutta esimerkiksi toimistokiinteistöissä vieraspysäköinti voi tuottaa 50 000–100 000 euroa vuodessa. Se on suoraa NOI:ta kasvattavaa tuloa.
Maksullisuus ei kuitenkaan ole mustavalkoinen päätös. Hinnoitteluun liittyy useita valintoja. Kuinka paljon pysäköinti maksaa aikayksikköä kohden? Onko alussa ilmaista aikaa? Muuttuuko hinta pysäköinnin keston mukaan? Tarjotaanko tietyille käyttäjäryhmille erikoishintoja?
Tärkeintä on löytää tasapaino. Hinnoittelun ei pidä heikentää kiinteistön kilpailukykyä, mutta tuottopotentiaalia ei myöskään kannata jättää hyödyntämättä.
4. Vajaatuntien ulosmyynti
Pysäköinnin käyttöaste vaihtelee voimakkaasti vuorokauden ja viikon mukaan. Yrityspuistoissa ja toimistoissa ruuhka painottuu tyypillisesti arkipäivien keskelle, erityisesti klo 11–14 välille. Aamut, illat ja viikonloput alueet ovat usein lähes tyhjiä.
Kun pysäköintioikeudet on onnistuttu ylibuukkaamaan ydinkäyttäjille, nämä vajaakäyttöiset tunnit voidaan myydä ulkopuolisille.
Tämä toimii erityisen hyvin, jos kiinteistön ympäristössä on asutusta tai muuta toimintaa, kuten urheiluhalleja, tapahtumatiloja tai palveluja, joiden pysäköintitarve ajoittuu eri aikoihin kuin toimistokäyttö.
Erityisesti lämpimät pysäköintihallit ovat erittäin kysyttyjä esimerkiksi asukaspysäköinnissä ja tarjoavat usein merkittävää lisätuottopotentiaalia.
